ЖУРНАЛ /

ДЛЯ БИЗНЕСА


У Вас есть вопрос?
Отправьте его нам на почту:
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

или спросите по телефону:
+7(499) 39-099-36

Будем рады помочь!

Договор аренды (Часть 2). Детальная проработка

договор аренды

Данная статья может показаться сложной для восприятия, но при ее прочтении необходимо вникнуть в написанное, т.к. это поможет вам обойти ряд неприятных моментов на начальном этапе организации бизнеса.

 

Итак, подходящее помещение найдено(см. статью Договор аренды. Часть 1), соответствует вашим представлениям и необходимым требованиям.

Поздравляем! Теперь настала череда юридических тонкостей - необходимо заключить договор аренды.

Договор аренды требует серьезного подхода и внимательного изучения его условий. Как и в случае заключения любого договора, при подписании договора аренды следует быть максимально внимательными.

 

Для начала необходимо обратить внимание на основные условия: дата, адрес, цена, сроки договора, реквизиты сторон.

 

Текст договора аренды должен включать в себя следующее:

- данные арендодателя и арендатора;

- информацию по объекту аренды;

- срок действия договора аренды;

- размер арендной платы;

- порядок внесения суммы арендной платы;

- условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого помещения;

- возможность сдачи предмета аренды в субаренду;

- основания расторжения договора аренды;

- условия продления договора аренды.

 

Данные арендодателя и арендатора.

Необходимо убедиться, что арендодатель имеет право сдавать в аренду указанное помещение. Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности. Если имущество находится у арендодателя на иных условиях, то нужен документ от собственника, предоставляющий право сдавать помещение в аренду.

Рекомендуется также проверить наличие судебных исков на объект аренды и на самого арендодателя на сайтах арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

 

Информация по объекту аренды

В договоре аренды нежилого помещения нужно установить его основные характеристики. При их отсутствии договор считается незаключенным.

При заключении договора аренды стороны обычно прописывают условие о цели использования арендуемого объекта. Помещение сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.)

 

Срок действия договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый организацией на срок ОТ ГОДА(более 11 месяцев), должен пройти обязательную государственную регистрацию, лишь после которой считается заключенным. В случае аренды земельного участка в отделение Росреестра необходимо принести кадастровый план участка. Если арендуется здание, то потребуется его поэтажный план, где отмечены помещения, предоставляемые в аренду, и размер их площади.

 

Размер арендной платы

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

 

Порядок внесения суммы арендной платы

Договор аренды должен содержать информацию о размере арендной платы, вносимой арендатором, а также периодичность и порядок ее внесения.

 

Виды арендной платы:

- Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.

- Доля % от результатов деятельности арендатора.

- Представление арендодателю определенных услуг.

- Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.

- Затраты на улучшение арендуемого имущества.

В договоре важно указать, включает ли цена налог на добавленную стоимость (НДС).

 

Условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого помещения

В редких случаях арендуемое помещение соответствует внешним и функциональным критериям арендатора. Обычно помещение необходимо привести в нужный вид, сделать ремонт с учётом всех потребностей деятельности предприятия. Естественно, это требует времени, при том что эксплуатировать недвижимость в этот период затруднительно.

Именно для компенсации времени, потраченного на ремонт помещения, в договоре обязательно нужно учитывать арендные каникулы - промежуток, в течение которого плата за помещение не взымается, но право пользования им за арендатором сохраняется.

Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений.

 

 

Возможность сдачи предмета аренды в субаренду

Субаренда – повторная сдача помещения в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения.

Субаренда может осуществляться арендатором только в том случае, если это предусмотрено договором. При этом срок субаренды не должен превышать срок аренды.

 

 

Основания расторжения договора аренды

Договор – это сделка между двумя сторонами и, по закону, она может быть расторгнута по инициативе любого участника обязательства.

Условия расторжения должны быть чётко прописаны при составлении договора аренды.

Стоит обратить внимание на тот факт, что договор может содержать условия, при которых стороны могут его расторгнуть в одностороннем порядке. Более того, договор может предусматривать внесудебный порядок расторжения, выплату и иные условия, не запрещенные законом.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед недобросовестным арендодателем.

 

Условия продления договора аренды

При подписании арендного договора на период ДО ГОДА(менее 12 месяцев), его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Если по истечении договора аренды стороны не заявили друг другу о расторжении договора, он считается продленным на неопределенный срок. Поэтому в договоре аренды необходимо установить срок, за который арендодатель предупреждает арендатора о прекращении срока аренды.

 

Заключение

Типовой образец договора аренды нежилого помещения можно найти на сайтах компаний, оказывающих юридические услуги, на юридических форумах или сайтах правовой тематики. Но стоит заметить, что человеку, далекому от юриспруденции, порой трудно разобраться в том, насколько правильны образцы, приведенные из данных источников. А уж тем более сложно самостоятельно составить договор аренды с учётом всех нюансов. Поэтому мы рекомендуем обратиться к специалисту, чтобы составить юридически грамотный договор аренды помещения, учитывающий ваши условия и интересы.

 

Наша компания может помочь вам составить договор аренды на выгодных условиях, предварительно изучив объект недвижимости(помещение) и вашу профессиональную деятельность.

Если Вы открываете ресторан или производство, то прочтите так же статью Выбор помещения и согласование договора аренды, в которой мы разобрали некоторые моменты по предоставляемым техническим условиям и необходимым габаритам помещения.

 


 
Компания «ПРАВИЛЬНЫЙ ПРОЕКТ»
г.Москва, ул. Красная Сосна д.2А, офис 1
+7 (499) 39-099-36
mail@pravil.pro